洋房该有的样子

连云港各个热门板块，都或多或少地出现了一些洋房，比如万达板块的明悦天骄、猴嘴的云庭水岸，并且都卖得不错。在买房的过程中，很多人都会有“洋房情结”，毕竟相比较高层而言，洋房的得房率往往会更高，居住舒适度也会更好，尤其是很多人从前也住惯了低层的楼房。

现在除了万达板块、市中心、猴嘴之外，市区又一个板块迎来了洋房产品——高铁板块的玉竹苑。

玉竹苑所在的高铁板块，一度被认为是密密麻麻的区域。因为离市中心很近，而且肩负着门面的重任，它必须是一张“新鲜”的连云港脸孔。

大气蓬勃的高铁枢纽，交汇融合的各路公交车路线，不仅盘活了板块的交通、商业、产业，更将这座城市纳入全国的视野。去年，高铁枢纽片区的最新规划出炉，未来的海州城西，将有一幅更具朝气的城市面容。

（区位图）

一个区域越来越重要的时候，产品的多元化也很重要，人们会想要有更优越的住区。当初玉竹苑入市，恰逢其时，很多人都在感慨，买洋房终于不用去其他板块了。因为在高铁板块，低层的新房久久无缘，一直没有这类的产品。

市场总是相互的，有人创造洋房这样的产品，就是因为有人爱好这样的房子。

洋房到底好在哪里？我们总结了下，喜欢洋房的第一大原因，大概是洋房里的住户比高层要少一些。高层住的人多，热闹是热闹的；排屋别墅呢，空间是大，总觉得冷清了点；洋房呢，似乎恰到好处。要邻居有邻居，要清净有清净，要空间有空间。

玉竹苑全盘规划为纯洋房小区，一梯两户，大幅优化电梯空间环境，无论是出行效率、居住私密性，都要远高于高层住宅。尤其是避免了上班高峰期——多人排队、层层按停的尴尬情景，不会徒增生活的时间成本。

（鸟瞰图）

这好像只是种感觉，那就说实际点的第二大原因：得房率要高不少。户数少了，电梯配置少了，公摊就会更小，实用面积更高。对比普通高层73%的得房率，玉竹苑得房率最高为86%，享有高性价比。以建面约108㎡为例，三开间朝南，双阳台和落地窗设计，阳台接近7米。如果购买普通高层住宅，需要建筑面积约125㎡，才能获得同样空间尺度。

（户型图）

另外很重要的一点，就是容积率。

玉竹苑容积率1.4，对比市面上普遍2.0-2.4的高层容积率，居住舒适度较高，相比高层能拥有更多的土地去打造园林景观。整个园区疏朗通透，小区的阳光草坪、景观区、童玩区也都有了足够的安放空间，这些都已经能见到实景了。

当然，纯洋房小区对比高层小区来说，最直接的好处是一览无余的视野和采光。项目楼间距超40米，许多楼盘买房时会被用到的软件模拟日照图，在玉竹苑根本派不上用场。

（效果图）

可能在过去的市场，阻止购房者进入洋房领域的最关键因素，就是价格了吧。由于洋房有比较高的溢价率，开发商也乐得把它跟高层塑造成两种不同的定价体系。但这种体系，也在发生变化。

毕竟，限价依旧，洋房也不例外。空间更大的房子，总价可不一定非常高。玉竹苑的价格，主力仍是120w级别，应该是目前主城区门槛最低梯队的洋房了。

一直以来，主城区市面上洋房产品比较少。物以稀为贵，这就直接造成洋房产品有比较高的保值率和溢价率。从不同板块二手房的成交价来看，同板块的洋房成交单价远高于高层。

比如万达板块的美麟常青藤，高层二手房1.8万元/㎡，洋房2.2万元/㎡。前段时间比较火的世纪凤凰城，高层二手房1.4万元/㎡，洋房卖到了1.7万元/㎡。就连猴嘴板块的多层价格，每平米也比高层多出个一千多元。

美好的生活场景充满了画面感，可我们还是要回到现实里。我们除了住得舒适和高溢价率之外，还要考虑的是区域今后会发生怎样的变化。高铁板块蛰伏多时，终将迎来收获大年。一来是过去两年拆迁了好几块地，给未来留下了想象空间。二来是高铁新城的规划，等到高铁新城成为连云港的又一张名片之后，价值感就不一样了。

新的规划公示、新的建筑即将生长，前不久还公示了将新建一所学校。放在以往，都是能够触动价格的利好因素，而在当下这个特殊时期，它们能做的，都跟价格无关，跟生活有关。

无论周边会发生怎样的变化，地块的先天条件都已经设定好了，像玉竹苑的这样的容积率和纯洋房，很难一同出现。