17宗土地，藏着2023年的楼市密码

去年，市区共成功出让33宗涉宅类土地。其中，由于起拍价过高、地段较差等因素，有16宗土地被政府兜底（小市区12宗，赣榆4宗）。真正对今明年市场形成有效供应的涉宅类土地，只剩下17宗。

今天的文章，就想从数据入手，把17宗土地背后的楼市密码翻译出来。数据里有无穷的乐趣，只要你肯去挖掘；数据也不会说谎，除非有人利用数据说谎。

17宗土地，合计约64.5万方，较之去年增加了21.7万方。回顾近三年，各区涉宅类土地成交情况（不含政府兜底地块）：

首先，去年土地的供应龙头是海州区，占比超7成。海州区又细分多个板块，万达板块、花果山大道东板块和凤凰新城，是供应大户。

万达板块在售的只有明悦天骄，还有少量房源。再加上即将交房的项目，后续大量的新房和二手房正在奔来的路上；花果山大道东，是过去两年的土地供应主阵地，地价越往北越高，基本与现实相悖；凤凰新城，又是过去两年新房成交的大户，板块内在售新房余量较多，新地块又虎视眈眈。

这三个改善板块，今年都是大供应，直接刚正面。怎么买，当然尽量买新地块啊，毕竟新地块有着更佳的产品优势。至于某些一厢情愿规划的新学校，没必要过多关注。

市中心，去年供应了一宗土地，天然居地块。务必珍惜市中心，每一块土地。因为国家出台了新的城市更新方案，旧改拆迁比例不得超20%，市中心短期想腾挪出大量土地已不可能。以后想进入市中心，只会越来越难。

猴嘴和连云区，今年暂无新盘上市。猴嘴，应该是全市成交最大的板块。板块内，目前去化最多的项目是尚都未来城。金辉，如果不解决好自身问题，世界城的去化将很难再现往日辉煌。连云区的楼盘，几宗高价地已经打出8字头起了，可见其销售之艰难。

至于海州城西，更是身陷囹圄。在售项目有玉竹苑、保利时光印象、叶海华庭等。价格战打得没有最低只有更低，7字头起。其实海州城西，今年市场理论上应该稍好点，因为同等价位的竞品短期内没有增多，且与其他改善板块拉出了价格优势。但抵不住开发商自己不争气，加剧了刚需观望情绪。

赣榆，会是未来连云港城市化的重要主场之一。

赣榆近三年土地供应，对比其他地区，总量第一。大量的土地供应背后，因为赣榆的城市界面依然还有较多的农村。不管是城北，还是河南，乃至各大乡镇。赣榆的农村变成城市，会是赣榆未来城市化的重要工作。

去年，赣榆土地成交集中在老城区。城北有4宗，位于义塘路学校周边；老城中心，1宗；新老城区结合部有1宗，是易居新地块。这6宗土地的地价，较之过去两年，均有不同幅度的回调。首推易居新地块，周边配套成熟，潜在供应较少。义塘路学校周边，今年会有三个项目。新房压力是有的，但好在是一个崭新板块，没有次新二手房砸盘。

看完这些地块，最直接的影响就是，改善将成为今年楼市的主角。不管是万达板块、市中心，还是凤凰新城等，市区去年出地的核心逻辑，就是改善。

最典型的主仓是，万达板块。美麟常青藤周边的3宗新地块，楼面价不到7000元/㎡，新房价格会让二手房短期直接趴下。此外，不同板块的价值关系又变了。中储地块、花果山大道东和凤凰新城，这三个板块价格相接近，竞争压力较大，而且开发套路一致——引进新学校。主打改善的话，基本以地缘性为主了。

细细分析后，今年躺赢的楼盘唯有天然居地块。

还有一个有意思的点，就是容积率。去年海州区地块容积率是1.8，赣榆最高容积率不到2.0。容积率走低，一方面说明供应减少，另一方面提高了居住舒适度。这也意味着，过去超过20层的高楼将逐渐被市场淘汰，没有了产品溢价空间。城市低密度产品，会越来越珍贵。

结语：

市场好的时候，再多的房子都是不够的；情绪下降的时候，再少的房子也会卖成库存。典型例子是去年的海州区。市场经历了倒挂红盘后的稀缺供应状态，但是新房市场几乎处于零需求状态。

至于担心上半年，经济复苏、政策刺激，那有点多虑了。虽然这会是短期最好的营销说辞。且不说去年已经卖出了17宗地、历年积累的潜在供应也不是问题，而且得知道，弱市无需求。

休养生息和信心重塑都是需要时间的。