海州改善有多难？

下半年的伤感之一是，眼看一大堆新房奔涌而来，但似乎又和我们没啥关系。

房源一下子出来不少，但真正总价合适的优质房源不多，这就是眼下市场的特点。过去两年土地市场的供应结构，以及限价政策取消，决定了今明两年新房供应端的结构特征——大面积、高总价的改善房源会很充裕。

好在，海州城西秦东门大街板块的孔望书苑二期项目，短暂弥补了海州改善「低总价」的局面，成为改善客户的主要选择之一。

如果再做一些筛选，缩小到配套成熟的板块或人口密度相对较高的区域，更或者缩小到行政意义上的主城区范围，那就差不多只剩下孔望书苑二期了。

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孔望书苑二期值得推荐的理由，主要有三个：

第一，自住氛围浓厚的板块。

孔望书苑二期所在的海州城西秦东门大街板块，是一个充分具备改善价值的板块，又是一个低调务实、不浮躁的板块。

源于天然的地段优势，海州城西秦东门大街自住氛围浓厚，自住客户比例很高，地缘客户占据主导，投资客户极少，使得板块内二手房价格反而受大市场的波动较小，成为价值稳定的板块之一。

经历过两年市场波动的人都会深刻地感受到，稳定，安稳，是多么重要。

这也是很多客户曾经选择城东，如今回归城西的主要原因。

居住，背后是心安，本质上也是追求心安。这是孔望书苑二期的安全仓位。

同时，项目毗邻秦大门大街，海州古城、海州人民政府、海州体育馆、吾悦广场、妇幼保健医院等优质配套，基本都分布在秦东门大街两侧。未来随着「海州南环」秦东门大街快速路启动建设，城西和城东之间的紧密度将大大提高。

第二，城市与风景结合的稀缺之地。

孔望书苑二期背枕孔望山，家门口就是锦屏山森林公园。孔望山和锦屏山森林公园，是海州独一份的生态资源。不可否认的是，当我们看到优美的风景时，都会有想要拥有的欲望。但如果单纯为了风景去买房，就可能在买卖过程中吃亏。

什么样的风景更值钱？跟浓烈的城市资源交融在一起的风景。

项目三公里范围内城市资源优渥，包含了吾悦广场、金宝商业广场、师专二附小孔望山校区、天虹万家购物广场、海州体育馆等配套，完全满足生活所需。

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很多人都想住在景区里，但他们更舍不得的，是城市的繁华和生活的便利。绝大部分景区都做不到两全齐美，但孔望书苑二期可以说：「风景与城市，我全都要。」

与配套的距离都是刚刚好，与生活的距离刚刚好，这或许也是很多客户深爱孔望书苑二期的原因。从这个角度而言，孔望书苑二期不只是稀缺，更是海州改善客户的福音。

第三，在于它是海州少有的低密改善院墅。

目前的海州城西秦东门大街板块，基本都是高层产品，容积率1.8以下的项目几乎没有。放眼海州乃至整个市区，容积率低于1.5的项目，一只手都能数过来。而孔望书苑二期，容积率仅为1.09，是很难再出现的低密度项目。

因为容积率够低，项目主要由叠墅和洋房组成，总层高均为四层。现在好多楼盘，只要是能做一部电梯的小高层，就说自己是洋房；还有一大部分则是7层左右的多层住宅；但像孔望书苑二期这样的，只有4层高拿来做洋房/叠墅的，十分罕见。

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我们向往洋房，都是因为同样的喜好，就是想要住低密度的房子，同一片土地上共享资源的住户少一点。孔望书苑二期的洋房/叠墅，只做了四层，同样还是带电梯的。这样一来，就算是顶层的住户，住起来也挺「接地气」的。

这样的产品放眼整个楼市，屈指可数。

在户型设计上，叠墅均价1.5万元/㎡，户型建筑面积约150-240㎡，还带层高约2.9米和5米的地下室，自带采光井，十分宽敞。重点来了，每一套下叠都带约60-80㎡的院子，大点的还有160多㎡，抵得上一套大平层。上叠带有约50㎡的阁楼，层高接近2.5米，可直接打造成天幕星空。

叠墅两百多万的总价段，是普通人踮个脚尖也能参与一下，也是大多数买家容易接盘的总价区间。况且，在不远的将来，叠墅还会成为更多人的选择。毕竟，对有天有地的自然偏好，是老祖宗传下来的。

随着人口结构、地产行情、经济大势、家庭居住形态迅速地变化，许多旧有的观念早就悄然发生着变化。改善，不等于越大越好、越贵越好。改善的未来，绝不再是一件“只看地段和大小的事”，而是在流动性、收益、未来主流生活形态的预判之间求一个平衡、精微的投入。

请考虑购买面积段、总价段与板块的匹配度，换言之，在买新房时就尽可能扩大未来买家的客群，买最大多数人会并且能接盘你这套房源的户型。

孔望书苑二期，凭借相对亲民的总价段和稀缺的产品特质，是为数不多值得关注的标的之一。