“大鳄们”推门而入的十年

时间过得真快，当年的山盟海誓，早就沉到了时间的底层。这个一出场就备受瞩目的“外来大鳄”，是第一家进驻连云港的大房企。

转眼间来到了2010年，连云港最大手笔的新城——滨海新区横空出世。就在这一年，大房企蜂拥而来：金辉、保利、恒大、绿地、卓越等。这些房企，不约而同地将新区，划入自己的势力范围。

无论是绿地在猴嘴计划鲸吞下近3000亩地皮，恒大拿下猴嘴超60万方的土地再造“一座城”，还是融侨、保利先人一步杀入连云新城，都在向世人宣告着一个事实：

大房企之凶猛。

狂飙的房企背后，则是天量的土地供应。2010-2013年，市区连续三年超计划供应土地。仅2010年，市区土地成交面积便达到了642万方。而2010年整个市区的商品房成交面积，只有约190万方。其中，猴嘴、原新海新区和连云新城三个新区，便出让了约250万方涉宅类用地。

之后的故事，大家也都知道了。大干一场的最后，往往是被干一场。卓越蔚蓝海岸两年时间仅卖出90套别墅，绿地世纪城2013年成交套数腰斩至300套，保利五月花甚至艰难到一度停售。虚晃一枪后，卓越挥一挥衣袖割肉离开，绿地僵持着协商退地，融侨不等政府同意决心退出。

有人就地躺平，有人绝地反击。当其他人把鸡蛋放在同一个篮子里时，金辉和恒大两家房企分别在2010年和2011年，对冲式的还在原新海新区各拿一块地，也就是后来的四季金辉和恒大名都。就是这两块地，在2013年初政府重心转向之后，让金辉和恒大赶上了及时雨。

四季金辉2011年底首开时候，均价5200-5300元/㎡。销售业绩惨不忍睹，2012年项目全年销售额仅3亿多元。到了2013年，这一数字直接翻倍。惊人的数字，让金辉不得不感慨：

跟紧政府的方向才是成功的关键因素。

同样跟随政府的，还有碧桂园。2015年国家推出三年棚改计划，加大货币化安置力度后，棚改按下了快进键。三四线之王的碧桂园，立刻响应号召，再次投身到广袤的小城市。

2015年6月，碧桂园摘得滨河新城地块，首入连云港。不过，令碧桂园万万没想到的是，就在其他城市启动得如火如荼时，连云港棚改迟迟不见动静。

来的早，不如来得巧。2016年4月，祥生以20%的溢价率竞得老车管所地块，入驻连云港。以棚改的名义涨价去库存、拉动楼市的行情，于2016年底终于轮动到连云港。提前布局，踩准时机，致使祥生苍梧春晓面世即清盘。

2017年4月，连云港楼市迎来了“野蛮人”财信。这场史诗级土拍，迅速点燃了躁动不安的楼市，让房价起飞。

随后的五年里，大批开发商们循声而至，纷纷闪电入连。对大开发商来说，那几年，是杠杆的胜利，也是资产负债表的胜利。资产负债表迅速变胖了，一匹匹千亿黑马冲了上来。他们蒙眼狂奔，希望成为下一个碧桂园。

2017年6月，中梁收购郁洲壹号院二手地块，实现战略投资首进连云港。

2018年1月，新城商开底价竞得海州吾悦地块，首次进驻连云港。

2018年年初，中骏收购东海中骏雍景湾二手地块，登陆连云港。

2019年下半年，中南竞得灌南上悦城地块，落子连云港。

2020年3月，新城住开携手中梁，竞得东海的东海府地块，进入连云港。

2020年5月，融信和华阳，共同竞得学院府地块，成功入驻连云港。

是的，随着各项成本的上升，不是每个大房企，都能轻易杀入连云港主城。一些规模实力有限的后来者，只能暂时在县级地区，曲线进驻，尽可能地做溢价。伴随着这些大玩家的入场，连云港各地区房价均被他们拉升，甚至还一房难求。

大房企站稳脚跟后，便是深耕——

金辉，自2010年以来在海州区和开发区共落子12个项目；除了灌云和连云，碧桂园布局各个地区，尤其重仓赣榆；新城、融信和中梁，纷纷下沉至县级地区；保利于2019年在土地市场再次出手，在海州区竞得多宗地块。他们逐渐取代本土房企，成为市场中不可小觑的绝对力量。

但，世间万物总是充斥意外、反转，甚至悲情色彩。2020年8月，三道红线横空出世，让整个房地产行业乱成了一锅粥。去金融化开启后，意味着楼市进入“缩表”。一边是关上门的融资端，一边是降至冰点的购房需求，这些年来致力于负债的那些大房企，灯火下楼台，为冒进买单。

今天我们脚下发生的很多事情，就是在为过去还债。

从2021年底开始，大房企便想方设法逃离三四线城市。深耕港城多年的几家大房企，也已要么主动，要么被动地停止拿地。从高调推门而入进驻连云港，到不得不离开舞台另择良机，大房企们差不多经历了十年。

这十年来，大房企攻城略地，如鲶鱼般搅和连云港楼市。但同时，他们也如引路人一样，阶段性指引着本地产品进阶和升级，并带领诸多中小房企走向规范化。

我们常说十年是一个周期，2022年对于连云港楼市来说，很可能也是一个新的周期。一个周期结束，它有始有终。我们足够幸运，在有限的生命中拥有了一个完整的周期坐标。不同的人，也将以不同的口吻向后来者描述这个周期。