赣榆楼市，还会冷到什么程度？

有较长一段时间，一提到连云港楼市，必讲到赣榆。可以说，曾经一直默默无闻的赣榆，这几年实在太抢人眼球了。

赣榆被品牌房企们关注，发生在2017年。2017年，碧桂园首次进驻。之后，新城商开，新城住开，中梁也成功杀入。从品牌房企入驻数量来看，赣榆仅限于市区，位于全市第二。

真可谓是本土大佬纷纷参与，品牌房企踊跃报名，各路大神纷纷捧场。近两三年的赣榆楼市甚是火热，这其中，有三次土拍，很有代表意义——

2020年12月1日，经过255轮竞拍，碧桂园以溢价率52%，计容楼面价5167元/㎡竞得九章赋地块。

2021年4月9日，融信以总价约13.8亿元竞得新城2宗地块，最高溢价率105%，最高楼面价8544元/㎡，夺得赣榆总价地王。

2021年4月25日，万象以总价2.3亿元，楼面价8321元/㎡竞得合樾兰亭地块；南京捷运以总价2.1亿，楼面价8601元/㎡摘得上品学府地块。

接连刷新地价记录，楼面价破8000+，几块地王一出，赣榆的楼盘开始挥舞着双臂，叫嚣着，我们要封盘，我们也要涨价。但到了2022年随着全国行情走弱，赣榆楼市也步入了下行通道。

那么，从火爆到冷静，赣榆楼市经历了什么？

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在2017-2018年的时候，正值市区的房价涨价潮，那时的赣榆开始微弱地小涨。涨价的导火索，是2017年7月碧桂园进驻和2017年8月引进吾悦广场。

当时，赣榆房价最高的是老城区，房价大概六千元/㎡。到了吾悦广场落地后，吾悦板块房价超过老城区，跃至七八千元/㎡。

到了2019年，伴随着城区大拆大建和全域焕新，赣榆楼市正式进入上行道。从2019年-2021年，赣榆楼市经历了为时三年的大牛市，主要表现在三个方面：

1）量的上升。

如上图所示，2016-2017年，赣榆商品房成交维持着6、7千套。到了2019年，商品房成交首破9千套。即使2020年受疫情影响，赣榆依然保持着超9千套的数量。到了2021年，赣榆商品房成交实现了超1.5万套的惊人成绩，几乎是2016年与2017年的数量总和。

2）土地供需两旺。

与2017和2018年相比，2019-2021年这三年的土地，不论是成交面积还是成交金额，均实现直线式攀升。2019年，青口城区涉宅类土地成交面积39万方，成交总额12.7亿元；2020年，成交54.6万方，揽金35.9亿元；2021年，共成交53万方合计53.6亿元。

3）房价上涨。

2019年，紫宸地块地价破2；2020年，九章赋地块地价破五；2021年，海纳春江地块地价破八。土地走俏，地价上涨，自然会带动房价上涨。尤其是进入2021年，地价大幅拉升，直接引爆赣榆火热楼市。日光盘，全款优先，捆绑车位，限价等等名词，也开始陆陆续续在赣榆的房地产市场出现。

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现在的行情热度是下行趋势，我们可以有三个观测点，来看赣榆到底会冷到什么程度。

第一是地价。

地价距离高峰期，已经明显下降，不管是表面的数字，还是去除掉配建面积后的实际成本，或是背后有多少家合作的的房企。比如，今天出让的赣榆高级中学东、学府名苑北地块，成交楼面价3750元/㎡，较之过去有所降低。

当然，这不仅仅是赣榆自己的问题，是全国大部分城市都面临的窘况。而且对于三四线城市，尤其是县城，日后面临的更大问题，是土地能不能卖出去。不过相对来讲，赣榆在东海、灌云等一众县级地区中，表现相对良好。

第二，是二手房。

赣榆二手房，不论是成交价格还是数量，均呈现不同幅度的回调。比如吾悦板块的二手房成交价在1.1-1.2万元/㎡，较之高峰期每平米几乎下调了两千元。

去年市场火热的时候，多人挂牌二手房，只是用来检测自己的身家资产的。真卖？有人要下单的时候就抬高售价。或者直接挂个高价，博傻式卖房。今年呢，成交量缩小之后，想要脱颖而出，价格必然是要素。挂牌价，下调得还不够真实。

第三，是新房的表现。

近三年来，赣榆土地供应较多，而且以千套左右的大盘居多。土地越多，意味着新房在售以及潜在供应越多。具体来看，三个地价破八千的高价地块，比较难。有的以7折房价出售，有的接近停售。

至于其他新房，就不得不提碧桂园了。对于赣榆当地购房者来说，市面上的新房可分为两种，一种是碧桂园，另一种是非碧桂园。

自进驻赣榆以来，碧桂园已经开发了六个楼盘。作为最早吃螃蟹的品牌房企，豪园和天樾府两个项目让其赚得盆满钵满。随后，在2020年-2021这两年，碧桂园连续拿了多宗地块，九章赋、棠樾、公园大道等。

从目前在售的各盘表现，碧桂园降幅颇为“猛烈”：九章赋去年毛坯1.3万元/㎡，今年出现精装不到1.2万元/㎡的特价房；棠樾去年均价1.3万元/㎡，今年有1万元/㎡的特价房。

赣榆城区，不同板块的房价差并不大。备受喜爱的龙头项目带头“降价”，自然造成其他楼盘跑不动。买房送储藏室、特价房等优惠活动，层出不穷。普通新房目前月均去化30套，已是相当亮眼的成绩了。

此外，赣榆普通新房还有另一个竞争者——陈年老地。这些老地块拿地时间早，地价便宜，上市的价格自然较低。今年赣榆新城区，已经有两个陈年老地块入市，21世纪花园和龙湖海岸华庭。一个是洋房八千多，一个是高层八千，比周边便宜了一大截。

整体来看，对于赣榆普通新房来讲，上有头部楼盘碧桂园猛烈“降价”，下有陈年地块低价入市，如此一来只能在夹缝中求生存，难上加难。

结语：

现在的赣榆楼市，观望的情绪更为浓烈，不止购房者，开发商也不例外。

接下来，由于过去庞大的供应量，如果没有特别大的反转或者政策红利，赣榆楼市应该还会维持当下如履薄冰的局面，甚至更糟。