苦一苦二手房东

市区今年的土地供应频率，较之往年，有明显的上升。9月底才结束出让，10月底又公示了新一轮土地。

从供应侧，连云港想多卖地的想法，昭然若揭。毕竟，大家都缺钱，不卖地，现在就没饭吃。至于卖多了地，未来会不会有饭吃，则是以后需要思考的问题了。在存量市场行情下，土地供应越多，意味着新房上市越多，便直接对二手房市场造成挤压。但是，面对嗷嗷待哺的财政窘境，还能怎么办呢？

只能苦一苦二手房东了。

这批次土地，有些地块条件不错，比如美麟常青藤南地块和玉龙拆迁地块。细心的网友或许发现了，这两宗地，起初并没有出现在2022年土地推介计划表里。

按照计划，书香名邸" target="_blank">平高书香名邸东的商住地块应该先出让。但据今年8月份的《东盐河片区控制性详细规划修编》GX-05-09单元图则修改（公众意见征询），显示该地块将变更为纯商业地块。如下图，红色圈圈标记位置。所以，此次土拍拿出了美麟常青藤南地块。

美麟常青藤南地块起拍价6547元/㎡，容积率1.6，将以洋房和小高层为主，土地和区位优势就不做赘述了。如今，摆在开发商面前最大的问题是，这块地到底值多少钱？或者说，万达板块二手房继续跌，能跌到哪里？而且，该地块入市时候，面对的又是高新云璟、学院府等红盘的陆续交付，届时市场又会怎样？

在我看来，土地可分为两种。一种是，错过了就真的错过了。比如天然居地块，这种土地就是过了这个村就没那个店了。另一种是错过了就错过了吧。比如美麟常青藤南地块，未来不确定的因素太多了。起拍价4个亿，容错成本又非常高。乐观点预估，小高层1.7-1.8万元/㎡，去化压力不算很大。悲观点的话，继续观望，明年的地价或许更便宜。

不论结果怎样，该地块如果成交，板块内的二手房东想通过卖旧换新的链条就被打断了。因为二手房价被新房锁死，只能降价出售。

相比美麟常青藤南地块，玉龙拆迁地块确定性稍微高一些。因为周边烟火气足，老旧小区多，配套丰富，而且板块内近5年没有新增土地供应。离得最近的次新房只有两个，祥生苍梧春晓和世纪凤凰城，二手房价相对比较稳。容积率不到1.3，产品打造上可以与这两个楼盘形成差异化，稀缺性还是比较高的。但我觉得，起拍楼面价6965元/㎡，有点高了。

之所以这次推出玉龙拆迁地块，我个人猜测是前三次土拍没有达到政府预期，而为了保收入临时拿出来，其实也是一种无奈之举吧。

中央华府东、名人世家南地块，是一宗商住用地（商业A地块15181㎡，住宅B地块47456㎡），起拍楼面价4760元/㎡。竞拍要求比较多，须配建不低于2000㎡的菜市场、幼儿园、不低于总面积的3%的保障房等。虽然与中央华府一路之隔，但从不到五千的起拍楼面价看，就可以确定非苍梧学区了。

凤凰新城，今年接二连三的土地供应，我是没想到的。板块并没有迎来天翻地覆的变化，也不是人人争抢的头部板块，还有不少新房在售，为什么要一直出地呢？真正缺房子的海州区政府板块，至今反而不供应土地。

不理解的地块，还有一宗，就是连云区东城海岸隔壁地块，起拍楼面价3376元/㎡。是的，你没看错，我也没算错，就这么高这么任性。我看不懂并大为震撼，谁愿意拿谁拿去吧。此外，连云新城大数据园斜对面也出让了一宗商住用地，总面积54412㎡，起拍楼面价1980元/㎡。