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苦一苦二手房东

来源:连云港大话楼市    2022-10-29    房产资讯
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市区今年的土地供应频率,较之往年,有明显的上升。9月底才结束出让,10月底又公示了新一轮土地。



从供应侧,连云港想多卖地的想法,昭然若揭。毕竟,大家都缺钱,不卖地,现在就没饭吃。至于卖多了地,未来会不会有饭吃,则是以后需要思考的问题了。在存量市场行情下,土地供应越多,意味着新房上市越多,便直接对二手房市场造成挤压。但是,面对嗷嗷待哺的财政窘境,还能怎么办呢?


只能苦一苦二手房东了。


这批次土地,有些地块条件不错,比如美麟常青藤南地块和玉龙拆迁地块。细心的网友或许发现了,这两宗地,起初并没有出现在2022年土地推介计划表里。


按照计划,书香名邸" target="_blank">平高书香名邸东的商住地块应该先出让。但据今年8月份的《东盐河片区控制性详细规划修编》GX-05-09单元图则修改(公众意见征询),显示该地块将变更为纯商业地块。如下图,红色圈圈标记位置。所以,此次土拍拿出了美麟常青藤南地块。



美麟常青藤南地块起拍价6547元/㎡,容积率1.6,将以洋房和小高层为主,土地和区位优势就不做赘述了。如今,摆在开发商面前最大的问题是,这块地到底值多少钱?或者说,万达板块二手房继续跌,能跌到哪里?而且,该地块入市时候,面对的又是高新云璟、学院府等红盘的陆续交付,届时市场又会怎样?



在我看来,土地可分为两种。一种是,错过了就真的错过了。比如天然居地块,这种土地就是过了这个村就没那个店了。另一种是错过了就错过了吧。比如美麟常青藤南地块,未来不确定的因素太多了。起拍价4个亿,容错成本又非常高。乐观点预估,小高层1.7-1.8万元/㎡,去化压力不算很大。悲观点的话,继续观望,明年的地价或许更便宜。


不论结果怎样,该地块如果成交,板块内的二手房东想通过卖旧换新的链条就被打断了。因为二手房价被新房锁死,只能降价出售。


相比美麟常青藤南地块,玉龙拆迁地块确定性稍微高一些。因为周边烟火气足,老旧小区多,配套丰富,而且板块内近5年没有新增土地供应。离得最近的次新房只有两个,祥生苍梧春晓和世纪凤凰城,二手房价相对比较稳。容积率不到1.3,产品打造上可以与这两个楼盘形成差异化,稀缺性还是比较高的。但我觉得,起拍楼面价6965元/㎡有点高了



之所以这次推出玉龙拆迁地块,我个人猜测是前三次土拍没有达到政府预期,而为了保收入临时拿出来,其实也是一种无奈之举吧。


中央华府东、名人世家南地块,是一宗商住用地(商业A地块15181㎡,住宅B地块47456㎡),起拍楼面价4760元/㎡。竞拍要求比较多,须配建不低于2000㎡的菜市场、幼儿园、不低于总面积的3%的保障房等。虽然与中央华府一路之隔,但从不到五千的起拍楼面价看,就可以确定非苍梧学区了。



凤凰新城,今年接二连三的土地供应,我是没想到的。板块并没有迎来天翻地覆的变化,也不是人人争抢的头部板块,还有不少新房在售,为什么要一直出地呢?真正缺房子的海州区政府板块,至今反而不供应土地。


不理解的地块,还有一宗,就是连云区东城海岸隔壁地块,起拍楼面价3376元/㎡。是的,你没看错,我也没算错,就这么高这么任性。我看不懂并大为震撼,谁愿意拿谁拿去吧。此外,连云新城大数据园斜对面也出让了一宗商住用地,总面积54412㎡,起拍楼面价1980元/㎡。



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楼盘名称均价时间
1紫金公馆(嘉源)17600元/㎡9月份
2金海梧桐苑12940元/㎡10月份
3金海梧桐苑12940元/㎡9月份
4金鹰·书香楼一房一价9月
5城樾大境一房一价9月
6万润星河国际9500元/㎡8月20日
7平高书香华府一房一价10月1日
8平湖里一房一价9月中旬
9金辉世界城8840元/㎡8月份
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