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是什么“拉低”了连云区的房价?

来源:连云港大话楼市    2022-11-14    房产资讯
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连云区,一直是连云港楼市一个神奇的存在。


连云区目前新房较多的板块,是云山五羊路板块、连云新城板块和碱厂板块。老城中心,仅有个别楼盘在售。从中你也可以感受到:连云区,其实也是很有野心的连云区。不仅要往北开拓连云新城,往东也在拉伸自己的骨架,同时还在激活已经饱和的老城区。


但从实际发展来看,云山五羊路板块更受当地购房者追逐。连云新城,则凭借优异的自然环境,吸引了一波改善客户。所以在连云区,我们不能用常规的板块发展逻辑。这样的连云区楼市,当然也充满了独特性。


此外,连云区是连云港少有的房价和销售波动不太大的区域。哪怕是2017的全市大牛市,连云区新房价格也并没有大幅上涨。2021年的结构性行情,连云区只有部分二手房价格短暂突破1万元/㎡。


不论是房子流通性,还是投资回报率,均落后于主城区、赣榆等地。就这样,卯足了劲买连云区新盘又被挤下场的购房者,只得又感叹一句:想要爱你不容易


连云区楼市之所以“坎坷”,在于两个特殊性:


 一、库存大,购房需求少。


连云区在售的楼盘有平高书香华府上城山海居" target="_blank">上城山海居、德惠尚书房、光伸绿洲学府、福港书香东苑、万润国际新城等十多个新房,远远超过了海州主力在售的楼盘总量。


连云区的库存大,与其他地区不同,倒不是因为供应多。其实,连云区是全市卖地最少的地区。回顾近三年涉宅类土地市场成绩:2019年,0宗土地;2020年,恒大养生谷的5宗土地废了;2021年,同样0宗。


那,为什么连云区商品住房库存依然比较大呢?


主要有两方面因素:1、有很多陈年老地,先后入市;2、购房需求少,不能及时消化市场上的新增房源。而购房需求少,归咎于人口较少和城镇化水平高。整个连云区的常住人口不到30万,全市垫底。城镇化水平又出奇的高,2020年城镇化率92%,位居全市第一。这两个基础参数的剪刀差,意味着市场上的购房需求较少。


库存大,需求少,导致楼市不景气。楼市冷静,又直接造成土地卖不掉。土地卖不掉,加上没有足够的产业税源,意味着没有足够的钱去反哺城建。城建面貌和配套得不到改变和落地,自然无法刺激购房需求,最终陷入恶性循环不得解。


二、留不住高端购买力。


从人均GDP方面,连云区的数值仅低于开发区和徐圩这两个产业区,高于其他地区。但是,它的商品房市场情况却截然不同,刚需属性非常明显。近年来,连云区新房唯一破万的是2019年万润华泰。此后,新房最高价格徘徊在9千多元/㎡。目前,整体均价不到七千元/㎡。


要知道,连云区城镇化水平非常高,虽然刚性购房需求低,但应该有比较多的改善需求。在近两年改善市场引领的结构性行情下,连云区并没有像其他地区一样,迎来“改善的春天”。


熟悉连云区的网友或许知道,连云区的改善置换需求,几乎都流失到海州区。本地的政府单位、事业单位、央企等高净值购买力,宁愿选择每天单趟通勤半小时,也不把连云区当做购房首选。高端购买力的外流,表面上是追求更好的生活配套,实质上是连云区的房子没有上演“财富效应”,最终也削弱了连云区房价的上涨空间。


结语;


其实,我一直认为连云区楼市“不行”,并不是因为发展慢或者落后导致。反之,更像一种先行指标:城市化高、低生育少子化、人躺平。这些都早于其他地方,连云区楼市,一定意义上可做未来部分地区楼市的先行指标参考。

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楼盘名称均价时间
1紫金公馆(嘉源)17600元/㎡9月份
2金海梧桐苑12940元/㎡10月份
3金海梧桐苑12940元/㎡9月份
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5城樾大境一房一价9月
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